La clause de transférabilité dans les contrats de crédit immobilier : la clause à prévoir quand les taux sont bas

La clause de transférabilité de prêt sur un crédit immobilier en France

La clause de transférabilité de prêt permet de transférer les conditions d’un prêt immobilier existant sur un nouveau bien en cas de vente de l’ancien bien et achat d’un nouveau. La garantie immobilière du crédit initial est modifiée, elle ne porte plus sur le bien initial acquis mais sur le nouveau bien acheté.

Il n'y a pas de réglementation spécifique dans le Code de la consommation ou le Code monétaire et financier qui encadre précisément la transférabilité de prêt. C'est une clause contractuelle incluse dans les offres de prêt immobilier.

La mention de cette clause doit figurer dans le contrat de prêt initial, sinon la clause ne peut pas s'appliquer par principe.

Voici les principaux points à savoir :

1. La transférabilité n'est pas automatique et doit être expressément prévue dans le contrat de prêt.
2. La banque doit donner son accord pour le transfert du prêt.
3. Le bien immobilier acheté doit remplir certaines conditions définies par la banque (valeur, type de bien, etc.).
4. Les conditions de taux et la durée du prêt initial peuvent être conservées.

Quel est l'intérêt pour le client de demander une clause de transférabilité de prêt dans un contrat de crédit immobilier ?

Économies sur les frais :

1. Éviter les frais de remboursement anticipé du prêt initial.
2. Éviter les frais de dossier pour un nouveau prêt.

Maintien des conditions avantageuses :

1. Bénéficier des mêmes conditions de taux et de durée que celles du prêt initial, ce qui peut être avantageux si les taux d’intérêt ont augmenté depuis la souscription du prêt initial.

Quel est l'intérêt pour la banque d'inclure une clause de transférabilité de prêt dans un contrat de crédit immobilier ?

Fidélisation du client :

1. En proposant la transférabilité, la banque maintient sa relation avec le client et le garde sur une plus longue période.

Sécurité :

1. La banque peut conserver un prêt avec des conditions qu'elle a déjà validées, réduisant le risque d'une nouvelle évaluation de crédit.

Quel est le coût pour le client de l'exécution de la clause ?

Les frais de transfert peuvent être appliqués, mais ils sont souvent moins élevés que les frais de remboursement anticipé et les frais de dossier pour un nouveau prêt. Parfois les frais de transfert sont gratuits.

Exemple avec un prix d'achat supérieur au prix de vente : activation de la clause de transfert de prêt

Imaginons un scénario où un bien immobilier initial est vendu pour 300 000 € et un nouveau bien est acheté pour 400 000 €. Le capital restant dû du prêt initial est de 100 000 €.

1. Situation initiale :
2. Prêt initial : 200 000 €
3. Capital restant dû : 100 000 €
4. Taux fixe : 1% sur 15 ans
5. Vente de l’ancien bien :
6. Prix de vente : 300 000 €
7. Achat du nouveau bien :
8. Prix d’achat : 400 000 €
9. Nouveau prêt nécessaire : 400 000 € - 300 000 € (provenant de la vente) + 100 000 € (transfert du capital restant dû) = 200 000 €
10. Conditions du transfert :
11. Transfert du capital restant dû de 100 000 € avec les mêmes conditions (1% sur 15 ans) soit à l'arrondi 600 €/mois hors assurance. Coût total des intérêts sur toute la période : 7 730 €.
12. Nouveau prêt de 100 000 € négociés aux conditions actuels de marché soit 3,8% sur 25 ans en 2024, soit à l'arrondi 520 €/mois hors assurance. Coût total des intérêts sur toute la période : 55 060 €.
13. Coûts impliqués 15 590 €:
14. Frais de transfert (éventuels, selon la banque) :1 000 €.
15. Frais de dossiers banque pour le nouveau crédit : 1 000 €
16. Frais de garantie (hypothèque ou cautionnement) pour le nouveau bien : 7 500 €
17. Frais d'assurance avec un taux à 0,3% : 100 000 € sur 15 ans pour 2 280 € et 100 000 € sur 25 ans pour 3 810 € soit au total 6 090 €

Conclusion avec transférabilité d'un prêt :

Le client aura deux crédits pour un montant total de 200 000 €.

L'achat du nouveau bien coutera 409 500 € au client (400 000 € achat + 9 500 € de frais liés à l'opération)

La mensualité dû par le client sera de 1 120 €/mois (600 € + 520 €)

Le cout total des intérêts (assurance comprise) pour le crédit sur toute la période sera de 68 880 € (7 730 € + 55 060 € + 6 090 €)

Exemple avec un prix d'achat supérieur au prix de vente : sans la clause de transfert de prêt

Imaginons le même scénario où un bien immobilier initial est vendu pour 300 000 € et un nouveau bien est acheté pour 400 000 €. Le capital restant dû du prêt initial est de 100 000 €. Cette fois-ci la clause de transférabilité dans le contrat de crédit initial n'existait pas.

1. Situation initiale :
2. Prêt initial : 200 000 €
3. Capital restant dû : 100 000 €
4. Taux fixe : 1% sur 15 ans
5. Vente de l’ancien bien :
6. Prix de vente : 300 000 €
7. Solde restant après remboursement obligatoire du crédit initial auprès de la banque : 300 000 € - 100 000 € = 200 000 €
8. Achat du nouveau bien :
9. Prix d’achat : 400 000 €
10. Nouveau prêt nécessaire : 400 000 € - 200 000 € (solde restant provenant de la vente) = 200 000 €
11. Conditions de réalisation :
12. Le crédit initial de 100 000 € a été remboursé par la vente du bien immobilier, un nouveau prêt de 200 000 € négociés aux conditions actuels de marché soit 3,8% sur 25 ans en 2024, soit à l'arrondi 1 030 €/mois hors assurance. Coût total des intérêts sur toute la période : 110 115 €.
13. Coûts impliqués 23 620 €:
14. Frais de dossiers banque pour le nouveau crédit : 1 000 €
15. Frais de garantie (hypothèque ou cautionnement) pour le nouveau bien : 15 000 €
16. Frais d'assurance avec un taux à 0,3% : 200 000 € sur 25 ans soit 7 620 €

Conclusion sans la clause de transférabilité d'un prêt :

Le client aura un seul crédit pour un montant de 200 000 €.

L'achat du nouveau bien coutera 416 000 € au client (400 000 € achat + 16 000 € de frais liés à l'opération)

La mensualité dû par le client sera de 1 120 €/mois (600 € + 520 €)

Le cout total des intérêts (assurance comprise) pour le crédit sur toute la période sera de 117 735 € (110 115 € + 7 620 €)

Au final avec un taux bas négocié lors du premier contrat de crédit qui incluait une clause de transférabilité le client va économiser 48 855 € ( 117 735 € - 68 880 €) + 6 500 € (416 000 € - 409 500 €), soit un gain total de 55 355 €.

Exemple avec un prix d'achat identique au prix de vente : activation de la clause de transfert de prêt

Imaginons un scénario où un bien immobilier initial est vendu pour 300 000 € et un nouveau bien est acheté au même prix de 300 000 €. Le capital restant dû du prêt initial est de 100 000 €.

1. Situation initiale :
2. Prêt initial : 200 000 €
3. Capital restant dû : 100 000 €
4. Taux fixe : 1% sur 15 ans
5. Vente de l’ancien bien :
6. Prix de vente : 300 000 €
7. Achat du nouveau bien :
8. Prix d’achat : 300 000 €
9. Pas de nouveau prêt, le transfert du crédit sur le nouveau bien permet de financer l'achat du bien par la vente
10. Conditions du transfert :
11. Transfert du capital restant dû de 100 000 € avec les mêmes conditions (1% sur 15 ans) soit à l'arrondi 600 €/mois hors assurance. Coût total des intérêts sur toute la période : 7 730 €.
12. Coûts impliqués 3 280 €:
13. Frais de transfert (éventuels, selon la banque) :1 000 €.
14. Frais de garantie : aucun car conservation du crédit initial
15. Frais d'assurance avec un taux à 0,3% : 100 000 € sur 15 ans pour 2 280 €

Conclusion avec transférabilité d'un prêt :

Le client aura toujours le crédit initial à rembourser de 100 000 €.

L'achat du nouveau bien coutera 301 000 € au client (300 000 € achat + 1 000 € de frais liés à l'opération)

La mensualité dû par le client sera de 600 €/mois

Le cout total des intérêts (assurance comprise) pour le crédit sur toute la période sera de 10 010 € (7 730 € + 2 280 €)

Exemple avec un prix d'achat identique au prix de vente : sans la clause de transfert de prêt

Imaginons le même scénario où un bien immobilier initial est vendu pour 300 000 € et un nouveau bien est acheté au même prix de 300 000 €. Le capital restant dû du prêt initial est de 100 000 €. Cette fois ci la clause de transférabilité dans le contrat de crédit initial n'existait pas.

1. Situation initiale :
2. Prêt initial : 200 000 €
3. Capital restant dû : 100 000 €
4. Taux fixe : 1% sur 15 ans
5. Vente de l’ancien bien :
6. Prix de vente : 300 000 €
7. Solde restant après remboursement obligatoire du crédit initial auprès de la banque : 300 000 € - 100 000 € = 200 000 €
8. Achat du nouveau bien :
9. Prix d’achat : 300 000 €
10. Nouveau prêt nécessaire : 300 000 € - 200 000 € (solde restant provenant de la vente) = 100 000 €
11. Conditions de réalisation :
12. Le crédit initial de 100 000 € a été remboursé par la vente du bien immobilier, un nouveau prêt de 100 000 € négociés aux conditions actuels de marché soit 3,8% sur 25 ans en 2024, soit à l'arrondi 520 €/mois hors assurance. Coût total des intérêts sur toute la période : 55 060 €.
13. Coûts impliqués 11 510 €:
14. Frais de dossiers banque pour le nouveau crédit : 1 000 €
15. Frais de garantie (hypothèque ou cautionnement) pour le nouveau bien : 7 500 €
16. Frais d'assurance avec un taux à 0,3% : 100 000 € sur 25 ans soit 3 010 €

Conclusion sans la clause de transférabilité d'un prêt :

Le client aura un seul crédit pour un montant de 100 000 € mais aux conditions de marchés actuels plus défavorables.

L'achat du nouveau bien coutera 308 500 € au client (300 000 € achat + 8 500 € de frais liés à l'opération)

La mensualité dû par le client sera de 520 €/mois

Le cout total des intérêts (assurance comprise) pour le crédit sur toute la période sera de 58 070 € (55 060 € + 3 010 €)

Au final avec un taux bas négocié lors du premier contrat de crédit qui incluait une clause de transférabilité le client va économiser 48 060 € ( 58 070 € - 10 010 €) + 7 500 € (308 500 € - 301 000 €), soit un gain total de 55 560 €.

La clause de transférabilité de crédit est une clause qui est fortement recommandée dans les contrats lorsque les taux d'intérêts sont bas.